Von Richard Mütze, Bausachverständiger in Dresden · Stand: Oktober 2026
Die meisten Käufer gehen durch ein Haus und wissen hinterher nicht, worauf sie eigentlich geachtet haben. Diese Checkliste führt Sie vom Sockel bis zum Dachraum. Für jeden Punkt steht dabei, was unauffällig ist und wann Sie genauer hinsehen sollten.
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Beginnen Sie draußen. Viele Feuchteschäden im Inneren haben ihre Ursache an der Außenseite, und dort sind sie meist leichter zu sehen.
Gehen Sie einmal um das Haus. Wo endet jedes Fallrohr? Führt es in einen Anschluss im Boden oder endet es frei vor der Wand?
Fotografieren: Jedes Fallrohr am unteren Ende, mit der Wand dahinter im Bild.
Der Bereich vom Boden bis etwa 30 Zentimeter Höhe, rund ums Haus. Vergleichen Sie die Wetterseite mit der geschützten Seite.
Fotografieren: Die auffälligste Stelle plus eine unauffällige Stelle zum Vergleich.
Verlauf und Breite. Läuft der Riss waagerecht, senkrecht oder diagonal? Geht er über Fenster- oder Türecken hinweg?
Fotografieren: Riss mit einem Maßstab daneben, zum Beispiel einem Geldstück oder Zollstock.
Einzelne Flächen, die deutlich neuer wirken als der Rest. Besonders im Sockelbereich, in Ecken und an Innenwänden zum Keller.
Fotografieren: Übergang von neuer zu alter Fläche.
Ein Keller, der beim Termin trocken wirkt, ist nicht automatisch trocken. Wetter, Jahreszeit und frisches Lüften verändern den Eindruck erheblich.
Bleiben Sie direkt nach dem Öffnen der Tür kurz stehen, bevor Sie weitergehen. Der erste Eindruck zählt, danach gewöhnt sich die Nase.
Fahren Sie mit der Hand über den unteren Wandbereich. Schauen Sie hinter Regale, Kartons und in die Ecken.
Fotografieren: Wandfuß in jeder Kellerecke.
Vorgestellte Platten, frisch verkleidete Wände, Regale dicht an der Wand, abgedeckte Bodenbereiche.
Fotografieren: Die verdeckte Stelle und ihre Lage im Raum.
Gehen Sie in jeden Raum, auch in die, die beim Rundgang übersprungen werden sollen. Schauen Sie in die Ecken hinter Möbeln.
Die Ecken unten und oben an Wänden, die nach draußen zeigen. Besonders hinter Schränken und Betten.
Fotografieren: Jede auffällige Ecke mit etwas Raum drumherum zur Einordnung.
Öffnen und schließen Sie jede Tür und jedes Fenster einmal vollständig. Achten Sie darauf, wo es klemmt.
Gehen Sie jeden Raum einmal ab und achten Sie auf Geräusche und Nachgeben. Schauen Sie an den Rändern unter die Sockelleiste.
Wenn geheizt wird: Fassen Sie in jedem Raum den Heizkörper an. Wird er gleichmäßig warm?
Die sichtbare Oberfläche sagt wenig über die Abdichtung dahinter. Eine neue Fuge beweist nicht, dass die Ursache beseitigt wurde.
Den Übergang zwischen Wanne oder Duschtasse und Wand, und die Ecken der Duschkabine.
Fotografieren: Fuge in ganzer Länge und die Ecken einzeln.
Gehen Sie in den Raum hinter der Dusche und schauen Sie auf die gemeinsame Wand, unten und an den Rändern.
Fotografieren: Die Wand im Nachbarraum, mit Blick auf den Wandfuß.
Lassen Sie sich den Dachraum zeigen, auch wenn er nicht ausgebaut ist. Nehmen Sie eine Taschenlampe mit, das Handylicht reicht oft nicht.
Den Boden unter den Balken und die Balkenoberflächen. Kleine runde Löcher und feines helles Mehl.
Fotografieren: Mehlhäufchen und Balken darüber in einem Bild.
Die Stellen, an denen die Deckenbalken in die Außenwand laufen. Das ist der am häufigsten geschädigte Punkt im Altbau.
Fotografieren: Jeden einsehbaren Balkenkopf einzeln.
Von innen nach oben. Sehen Sie Tageslicht? Gibt es Wasserspuren auf dem Holz oder auf der Dämmung?
Fragen Sie beim Termin danach und notieren Sie die Antwort. Was Ihnen nicht gezeigt wird, ist eine eigene Information.
Fragen Sie nach Bauakte, Grundrissen und Schnitten. Stimmen die Pläne mit dem überein, was Sie sehen?
Für jede genannte Sanierung: Rechnungen, Fotos von der Baustelle, Angaben zur ausführenden Firma und zum Jahr.
Lassen Sie ihn sich zeigen. Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Welches Ausstellungsdatum?
Fragen Sie direkt: Gab es Wasserschäden, Schimmel oder Setzungen? Was wurde dagegen gemacht?
Der Ratgeber
Die Checkliste sagt Ihnen, wo Sie hinschauen. Die folgenden Abschnitte erklären, warum. Sie sind dem Workbook entnommen, dort finden Sie zu jedem Kapitel zusätzlich eine Aufgabe zum Ausfüllen.
Beobachtung ist keine Diagnose. Ihre Aufgabe bei einer Besichtigung ist nicht, Ursachen zu finden. Halten Sie fest, was zu sehen ist – genau, vollständig und ohne Bewertung. Die Einordnung kommt danach.
Kapitel 01
Der häufigste Grund für Feuchte im Haus liegt draußen
Wenn in einem Haus etwas feucht ist, sucht fast jeder im Inneren nach der Ursache. Meistens liegt sie aber außen. Wasser, das jahrelang an dieselbe Stelle läuft, findet irgendwann einen Weg hinein.
Auf ein normales Einfamilienhaus fallen im Jahr mehrere Hunderttausend Liter Regen. Dieses Wasser muss vom Dach weg, an der Wand vorbei und vom Haus fort. Dafür gibt es Rinnen, Fallrohre und einen Anschluss im Boden.
Fällt ein Glied dieser Kette aus, läuft das Wasser immer an dieselbe Stelle. Ein Fallrohr, das offen vor der Wand endet, gießt bei jedem Regen Hunderte Liter auf wenige Quadratzentimeter Sockel. Nach ein paar Jahren sieht man das innen im Keller.
Das Gute daran: Diese Ursache können Sie von außen sehen, ohne Werkzeug und ohne Fachwissen. Sie müssen nur einmal bewusst um das Haus herumgehen und nach oben und unten schauen statt geradeaus.
Gehen Sie einmal ganz um das Haus. Verfolgen Sie jedes Fallrohr mit den Augen von oben nach unten. Die entscheidende Frage ist immer dieselbe: Wo endet es? Steckt es in einem Anschluss im Boden oder hört es einfach auf?
Schauen Sie dann auf die Wand direkt darunter und daneben. Dunkle Streifen, Moos, grüner Belag oder abplatzender Putz sind Hinweise, dass dort regelmäßig Wasser ankommt.
Achten Sie auch auf das Gelände. Liegt Erde oder ein Beet höher als der Sockelputz? Fällt der Boden zum Haus hin ab statt davon weg? Beides führt Wasser an die Wand, statt es wegzuleiten.
Ein offenes Fallrohr beweist keinen Schaden. Vielleicht steht das Haus so günstig, dass nie viel Wasser ankommt. Vielleicht wurde innen längst abgedichtet.
Umgekehrt gilt genauso: Eine saubere Entwässerung beweist nicht, dass der Keller trocken ist. Sie schließt nur eine der häufigsten Ursachen aus. Das ist wertvoll, aber es ist kein Freispruch.
Zuerst nach draußen, dann nach innen. Wer die Ursache draußen findet, versteht den Fleck drinnen.
Kapitel 02
Warum ein trockener Eindruck am Besichtigungstag nichts beweist
Der Keller ist der Raum, in dem sich beim Hauskauf am meisten entscheidet und in dem am wenigsten genau hingeschaut wird. Das liegt auch daran, dass er sich an einem schönen Tag harmloser zeigt, als er ist.
Wie feucht ein Keller wirkt, hängt stark vom Wetter der letzten Wochen ab, von der Jahreszeit und davon, ob kurz vor Ihrem Termin gelüftet wurde. Nach zwei trockenen Sommerwochen wirkt fast jeder Keller in Ordnung.
Im Winter ist es umgekehrt: Da kann ein völlig gesunder Keller durch Kondenswasser feucht wirken, weil warme Luft an kalten Wänden abkühlt. Ein Termin im Februar und ein Termin im August zeigen Ihnen zwei verschiedene Häuser.
Deshalb zählt hier nicht Ihr Gefühl, sondern was Sie an dauerhaften Spuren finden. Spuren lügen nicht, weil sie über Jahre entstanden sind.
Weiße, salzartige Kristalle an der Wand heißen Ausblühungen. Sie entstehen, wenn Wasser durch die Wand wandert, Salz aus dem Mauerwerk löst und an der Oberfläche verdunstet. Das Salz bleibt zurück. Ausblühungen sind ein Hinweis darauf, dass dort über längere Zeit Feuchtigkeit unterwegs war.
Abblätternde Farbe, abplatzender Putz und dunklere Zonen am unteren Wandbereich zeigen dasselbe. Schauen Sie besonders dort, wo niemand hinschaut: hinter Regalen, hinter Kartons, in den Ecken.
Gelagerte Pappkartons sind Ihre besten Verbündeten. Pappe zieht Feuchtigkeit und zeigt sie als Wellen, Stockflecken oder weiche Stellen. Fassen Sie einen Karton an, der auf dem Boden steht.
Bleiben Sie beim Öffnen der Kellertür kurz stehen, bevor Sie hineingehen. Der erste Atemzug ist der ehrlichste, danach gewöhnt sich die Nase innerhalb von Sekunden. Muffiger oder erdiger Geruch ist ein Befund, auch wenn Sie nichts sehen.
Achten Sie auf das, was Sie nicht sehen können. Eine einzelne frisch verkleidete Wand, während die anderen offen sind. Platten, die vor eine Wand gestellt wurden. Ein Bereich, den Sie nicht einsehen können und für den es keine Erklärung gibt. Das ist keine Anschuldigung, aber eine offene Frage, die Sie notieren sollten.
Ein Keller, der heute trocken wirkt, ist nicht trocken. Er ist heute trocken. Suchen Sie Spuren, nicht Eindrücke.
Kapitel 03
Nicht jeder Riss ist ein Problem, und nicht jeder feine Riss ist harmlos
Risse lösen bei Käufern mehr Angst aus als fast alles andere. Dabei hat praktisch jedes Haus, das älter als ein paar Jahre ist, Risse. Die Frage ist nie, ob es Risse gibt, sondern welche Art.
Ein Gebäude bewegt sich. Baustoffe dehnen sich bei Wärme aus und ziehen sich bei Kälte zusammen. Der Baugrund gibt über Jahrzehnte nach. Verschiedene Materialien machen das unterschiedlich schnell. Wo zwei Bauteile sich verschieden verhalten, reißt irgendwann die Oberfläche dazwischen.
Die meisten dieser Risse bleiben im Putz. Sie sind ein kosmetisches Thema. Problematisch wird es, wenn ein Riss nicht aus der Oberfläche kommt, sondern aus dem Tragwerk darunter.
Erstens: Wie verläuft er? Feine, netzartige Risse im Putz, die kreuz und quer laufen, sind meist Oberfläche. Ein diagonaler Riss, der von einer Fenster- oder Türecke schräg nach oben oder unten läuft, ist etwas anderes. Ecken von Öffnungen sind die Schwachstellen eines Mauerwerks. Dort zeigt sich Bewegung zuerst.
Zweitens: Verändert er seine Breite? Ein Riss, der an einem Ende deutlich breiter ist als am anderen, deutet auf eine Verschiebung hin. Gleichmäßig dünn über die ganze Länge ist unauffälliger.
Drittens: Gibt es einen Versatz? Fahren Sie quer über den Riss. Spüren Sie eine Stufe, sitzen die beiden Seiten nicht mehr auf derselben Höhe. Das ist der ernsteste der drei Hinweise.
Die wichtigste Eigenschaft eines Risses können Sie an einem Termin nicht feststellen: ob er sich noch bewegt. Ein Riss, der vor dreißig Jahren entstand und seitdem steht, ist etwas völlig anderes als derselbe Riss, der jedes Jahr wächst.
Dafür gibt es Messverfahren über einen längeren Zeitraum. Was Sie tun können, ist dokumentieren: Riss fotografieren, mit einem Geldstück oder Zollstock als Größenvergleich daneben, und die Stelle im Haus notieren. Damit hat jede spätere Prüfung einen Ausgangspunkt.
Verlauf, Breitenänderung, Versatz. Drei Fragen, die Sie selbst beantworten können. Ob der Riss noch arbeitet, kann niemand an einem Tag sehen.
Kapitel 04
Warum neue Oberflächen die schwierigste Stelle einer Besichtigung sind
Ein frisch renoviertes Haus wirkt gepflegt, und meistens ist es das auch. Aber eine neue Oberfläche ist das Einzige, was zwischen Ihnen und dem steht, was darunter liegt. Hier müssen Sie am genauesten hinschauen.
Diese beiden Wörter werden oft gleich verwendet, meinen aber Verschiedenes. Eine Renovierung erneuert die Oberfläche: streichen, tapezieren, neue Fliesen. Eine Sanierung beseitigt eine Ursache: eine Abdichtung erneuern, eine Leitung austauschen, ein Bauteil instand setzen.
Wenn jemand sagt, das Bad sei saniert, kann beides gemeint sein. Fragen Sie konkret nach, was genau gemacht wurde und von wem.
Entscheidend ist nicht, dass etwas neu ist, sondern ob es zusammenhängend neu ist. Wurde das ganze Haus erkennbar in einem Zug renoviert, ist das ein normaler Vorgang vor einem Verkauf.
Auffällig wird es, wenn einzelne Flächen neu sind und der Rest nicht. Eine einzelne frisch gestrichene Wand. Ein frischer Streifen im Sockelbereich. Eine neue Fuge in einem sonst alten Bad. Besonders dann, wenn die frische Stelle genau dort ist, wo man nach dem Vorangegangenen einen Schaden vermuten würde.
Suchen Sie den Übergang von Neu zu Alt und fotografieren Sie ihn. Dieser Übergang zeigt, wie groß der bearbeitete Bereich war.
Die Frage lautet nicht: Wollte mich hier jemand täuschen? Sie lautet: Was wurde gemacht, warum, wann und von wem? Darauf gibt es bei einer ordentlichen Instandsetzung eine klare Antwort, meist sogar mit Rechnung.
Bleibt die Antwort vage, ist das kein Beweis für einen Mangel. Es ist aber eine offene Frage, die Sie vor dem Notartermin geklärt haben sollten, und nicht danach.
Nicht das Neue ist verdächtig, sondern das einzeln Neue. Fragen Sie immer: was, warum, wann, von wem.
Kapitel 05
Der am häufigsten geschädigte Punkt im Altbau, und er ist meist einsehbar
In vielen Altbauten liegen die Deckenbalken aus Holz mit ihren Enden in der Außenwand. Diese Enden heißen Balkenköpfe. Sie sind der Ort, an dem im Altbau am häufigsten etwas kaputt ist, und fast niemand schaut dort nach.
Der Balkenkopf steckt im Mauerwerk, also genau dort, wo Feuchtigkeit von außen ankommt und wo wenig Luft hinkommt. Holz, das feucht wird und nicht abtrocknen kann, wird von Pilzen zersetzt. Das passiert langsam und unsichtbar, weil der Kopf ja in der Wand liegt.
Weil der Balken die Decke trägt, ist ein geschädigter Balkenkopf kein kosmetisches Thema. Deshalb lohnt es sich, hier genauer hinzusehen als anderswo.
Oft hängt es mit dem ersten Kapitel zusammen: Ein undichtes Fallrohr oder eine überlaufende Rinne an derselben Stelle führt über Jahre Wasser in die Wand, in der der Balkenkopf liegt.
Lassen Sie sich den Dachraum zeigen, auch wenn er nicht ausgebaut ist. Nehmen Sie eine richtige Taschenlampe mit, das Handylicht reicht dort selten.
Schauen Sie auf den Boden unter den Balken. Feines helles Mehl in kleinen Häufchen kommt von Insekten, die im Holz leben. Daneben finden Sie dann meist kleine runde Löcher im Holz, die Ausfluglöcher.
Prüfen Sie das Holz dort, wo es in die Außenwand läuft. Dunkle Verfärbung, weiches Holz, das sich mit dem Fingernagel eindrücken lässt, oder watteartiger Bewuchs sind deutliche Hinweise.
Schauen Sie nach oben zur Dacheindeckung. Sehen Sie an einzelnen Stellen Tageslicht? Gibt es Wasserränder auf dem Holz, verfärbte oder zusammengesackte Dämmung, oder stehen irgendwo Eimer?
Holzmehl bedeutet nicht automatisch einen aktiven Befall. Das Mehl kann alt sein und von einem längst abgeschlossenen Vorgang stammen. Ob etwas aktiv ist, erkennt man an frischem, hellem Mehl, das nachrieselt.
Genauso wenig bedeutet ein dunkler Fleck auf einem Balken automatisch Fäule. Holz verfärbt sich auch ohne Schaden. Was Sie tun können, ist festhalten, wo etwas ist und wie es aussieht.
Lassen Sie sich den Dachraum zeigen und nehmen Sie Licht mit. Was Sie dort finden, finden Sie nirgendwo sonst.
Kapitel 06
Warum eine neue Fuge gar nichts beweist
Im Bad gibt es ein Missverständnis, das richtig teuer werden kann: Die Silikonfuge, die Sie sehen, ist nicht die Abdichtung. Sie ist nur die Oberfläche.
Hinter den Fliesen liegt eine Abdichtungsebene. Das ist eine Schicht, die verhindert, dass Wasser in die Wand und in die Decke gelangt. Sie ist nach dem Fliesen nicht mehr sichtbar.
Die Silikonfuge an der Wanne oder in der Duschecke hat eine andere Aufgabe. Sie schließt eine Bewegungsfuge, damit dort kein Wasser hinterläuft. Sie ist ein Verschleißteil und muss alle paar Jahre erneuert werden.
Das heißt: Eine neue, saubere Fuge sagt Ihnen nur, dass jemand kürzlich eine Fuge gezogen hat. Über den Zustand der eigentlichen Abdichtung dahinter sagt sie nichts.
Gehen Sie in den Raum auf der anderen Seite der Duschwand. Also dorthin, wo die Rückseite der Dusche liegt. Schauen Sie dort auf die Wand, besonders unten und an den Rändern.
Wenn die Abdichtung undicht ist, zeigt sich das oft zuerst dort: als Verfärbung, abblätternde Farbe, Wellen in der Tapete oder eine weiche Stelle im Putz. Im Bad selbst sehen Sie davon nichts, weil dort Fliesen sind.
Schauen Sie auch an der Decke des Raumes unter dem Bad, falls es eines gibt. Ränder oder Flecken dort sind ein ernstzunehmender Hinweis.
Zeigen sich Feuchtespuren im Nachbarraum, sollte die Dusche bis zur Klärung nicht weiter benutzt werden. Nicht einfach neu verfugen und abwarten: Das verdeckt die Spur, nicht die Ursache.
Unterscheiden Sie bei jedem Angebot, das Sie später einholen, zwischen Fuge erneuern und Feuchteschaden untersuchen. Das sind zwei völlig verschiedene Leistungen mit völlig verschiedenen Preisen.
Die Fuge ist nicht die Abdichtung. Den Beweis finden Sie nicht im Bad, sondern im Raum dahinter.
Kapitel 07
Dieselbe schwarze Stelle, zwei völlig verschiedene Ursachen
Schimmel ist der Punkt, an dem beim Hauskauf am meisten gestritten wird. Der Grund: Es gibt zwei ganz verschiedene Ursachen, die gleich aussehen, aber für Sie als Käufer völlig unterschiedliche Folgen haben.
Der erste Weg ist Nutzung. In jeder Wohnung entsteht Feuchtigkeit durch Duschen, Kochen, Wäsche und durch die Menschen selbst. Wird zu wenig gelüftet, schlägt sich diese Feuchtigkeit an der kältesten Stelle im Raum nieder. Das ist typischerweise eine Außenwandecke oder die Wand hinter einem Schrank.
Der zweite Weg ist das Gebäude. Eine undichte Stelle, eine Wärmebrücke oder aufsteigende Feuchtigkeit bringt dauerhaft Wasser in das Bauteil. Dann hilft auch vorbildliches Lüften nicht.
Für Sie ist der Unterschied entscheidend. Im ersten Fall ändern Sie Ihr Verhalten und streichen die Stelle. Im zweiten Fall kaufen Sie einen Schaden mit, der behoben werden muss.
Für Nutzung spricht: Der Befall ist auf Raumecken an Außenwänden und auf Bereiche hinter Möbeln beschränkt, er sitzt oberflächlich auf Tapete oder Farbe, und im ganzen Haus gibt es keine feuchten Bauteile.
Für eine Gebäudeursache spricht: Der Befall sitzt in einem klar begrenzten Streifen, etwa am Wandfuß, er kommt nach dem Überstreichen an derselben Stelle wieder, das Bauteil fühlt sich kühl und klamm an, oder es gibt in der Nähe eine erkennbare Wasserquelle.
Beides zusammen kommt ebenfalls vor und ist sogar häufig. Deshalb ist diese Einordnung nichts, was Sie bei einer Besichtigung abschließend klären können.
Fotografieren Sie jede betroffene Stelle, und zwar nicht als Nahaufnahme allein. Machen Sie immer auch ein Bild mit etwas Raum drumherum, damit später erkennbar ist, wo im Raum die Stelle sitzt. Eine Nahaufnahme von schwarzen Punkten ohne Kontext ist für jede spätere Bewertung fast wertlos.
Fragen Sie, ob die Stelle schon einmal behandelt wurde und was damals gemacht wurde. Wiederkehrender Befall an derselben Stelle ist eine wichtige Information.
Lüftung oder Gebäude: Das ist die Frage, die über die Kosten entscheidet. Fotografieren Sie immer mit Umgebung im Bild.
Kapitel 08
Neue Fenster in alten Wänden sind eine eigene Risikostelle
Neue Fenster gelten als Pluspunkt. Das sind sie auch, wenn sie richtig eingebaut wurden. Der Einbau ist aber anspruchsvoller, als die meisten denken, und man sieht ihm hinterher nicht an, ob er gelungen ist.
Ein Fenster ist nicht nur ein Rahmen mit Glas. Entscheidend ist der Anschluss ringsherum: der Spalt zwischen Fensterrahmen und Mauerwerk. Dieser Spalt muss nach außen gegen Schlagregen dicht sein, nach innen gegen Raumluftfeuchte, und dazwischen gedämmt.
Macht man das nicht sauber, passieren zwei Dinge. Von außen kann Wasser eindringen. Von innen kann feuchte Raumluft in den Spalt gelangen, dort abkühlen und zu Wasser werden. Das passiert verdeckt, hinter Putz und Laibung.
Dazu kommt ein zweiter Effekt: Neue, sehr dichte Fenster in einem ansonsten unveränderten Altbau verringern den unfreiwilligen Luftwechsel erheblich. Die Feuchtigkeit, die früher durch undichte Fenster entwich, bleibt nun im Raum. Deshalb tritt nach einem Fenstertausch manchmal erstmals Schimmel auf, obwohl die Fenster selbst in Ordnung sind.
Öffnen und schließen Sie jedes Fenster einmal vollständig. Geht eines schwer, lässt es sich nur mit Kraft verriegeln oder schleift es, kann das auf eine Verformung oder eine Bewegung im Bauteil hindeuten.
Schauen Sie sich die Laibung an, also die seitliche Fläche zwischen Fenster und Raum. Verfärbungen, Risse im Anschluss oder weiche Stellen sind Hinweise.
Fragen Sie nach Fotos vom Einbau. Bei einer fachgerechten Montage gibt es oft Bilder der Anschlüsse vor dem Verputzen. Das ist die einzige Möglichkeit, den Aufbau nachträglich zu beurteilen, ohne etwas zu öffnen.
Nicht das Fenster entscheidet, sondern der Anschluss ringsherum. Und dichte Fenster allein machen ein Haus nicht trockener.
Kapitel 09
Schnelle Prüfungen, die beim Termin nichts kosten
Technik lässt sich bei einer Besichtigung nicht beurteilen. Was Sie aber können: ein paar einfache Beobachtungen machen, die später viel wert sind, weil sie Fragen aufwerfen, auf die Sie sonst nie gekommen wären.
Wenn geheizt wird, fassen Sie in jedem Raum den Heizkörper an. Es geht nicht um einen Messwert, sondern um den Vergleich zwischen den Räumen.
Ein einzelner Heizkörper, der kalt bleibt, während die anderen warm werden, ist ein Befund. Die Ursachen reichen von Luft im System über ein festsitzendes Ventil bis zur Einstellung der Anlage. Welche davon zutrifft, kann nur ein Fachbetrieb feststellen.
Achten Sie auch auf das Alter der Anlage. Fragen Sie nach dem Baujahr des Wärmeerzeugers und nach dem letzten Wartungsprotokoll. Eine Heizung ist einer der größten Einzelposten, die nach einem Kauf anstehen können.
Gehen Sie jeden Raum einmal ab und achten Sie auf Geräusche und darauf, ob der Boden nachgibt. Knarren an einer bestimmten Stelle oder ein weicher Tritt sind Hinweise auf den Aufbau darunter.
Schauen Sie an den Rändern unter die Sockelleiste und auf die Fugen. Aufgewölbte Fugen bei Parkett oder Laminat entstehen, wenn Feuchtigkeit ins Material gezogen ist oder beim Verlegen kein Platz zum Ausdehnen gelassen wurde.
Wurde kurz vor dem Verkauf ein neuer Boden verlegt, lohnt eine Frage: Unter Parkett oder Laminat liegt meist ein Estrich, und der muss vor dem Verlegen trocken genug sein. Fachbetriebe weisen das mit einer Messung nach, dem sogenannten CM-Wert, und halten ihn in einem Messprotokoll fest. Wurde zu früh verlegt, zieht die Restfeuchte später in den Belag. Fragen Sie, ob es ein solches Protokoll gibt.
Öffnen und schließen Sie jede Tür vollständig. Eine Tür, die an einer bestimmten Stelle klemmt, von allein aufgeht oder zufällt, zeigt, dass der Rahmen nicht mehr rechtwinklig ist oder sich etwas verschoben hat.
Das kann banal sein, etwa ein verstelltes Band. Es kann aber auch zu einem Riss im selben Bereich passen. Deshalb lohnt es sich, beides zusammen zu notieren.
Vergleichen statt messen. Was in einem Raum anders ist als in allen anderen, ist die interessante Stelle.
Kapitel 10
Papier ist beim Hauskauf oft aussagekräftiger als der Augenschein
Viele Käufer trauen sich nicht, nach Unterlagen zu fragen, weil sie niemanden verärgern wollen. Das ist der teuerste Höflichkeitsfehler beim Hauskauf. Unterlagen anzufordern ist vollkommen normal.
Bauakte, Grundrisse und Schnitte zeigen, wie das Haus genehmigt wurde. Vergleichen Sie sie mit dem, was Sie sehen. Räume, Anbauten oder ein ausgebautes Dach, die in keinem Plan auftauchen, sind eine wichtige offene Frage.
Nachweise zu Sanierungen: Für jede genannte Maßnahme Rechnungen, Fotos von der Ausführung, Firmenname und Jahr. Ohne Beleg ist eine genannte Sanierung erst einmal nur eine Aussage.
Der Energieausweis muss Ihnen unaufgefordert vorgelegt werden. Schauen Sie, ob es ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis ist und wann er ausgestellt wurde.
Die Baulastenauskunft wird am häufigsten vergessen. Eine Baulast ist eine Verpflichtung, die auf dem Grundstück liegt, aber nicht im Grundbuch steht: etwa ein Wegerecht für den Nachbarn oder eine Fläche, die nicht bebaut werden darf. Sie erfahren davon nur, wenn Sie beim Bauamt danach fragen. Für Ihre Pläne mit dem Grundstück kann das entscheidend sein.
Dazu: Grundbuchauszug, Flurkarte, Protokolle des Schornsteinfegers, Wartungsnachweise der Heizung und bei Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre.
Fragen Sie unmissverständlich: Gab es Wasserschäden, Schimmel oder Setzungen? Was wurde dagegen unternommen?
Eine offene Antwort mit Jahr, Ursache und Maßnahme ist ein gutes Zeichen. Jedes ältere Haus hat eine Geschichte. Ausweichende Antworten, Verweise auf Vorbesitzer ohne Details oder ein genannter Schaden ohne genannte Ursache sind Punkte für Ihre Liste.
Notieren Sie die Antworten so wörtlich wie möglich, mit Datum. Das kostet nichts und kann später sehr wichtig werden.
Bei alten Häusern fehlt oft etwas, und das ist nicht automatisch verdächtig. Unterlagen gehen über Jahrzehnte und mehrere Eigentümer verloren.
Fehlende Unterlagen bedeuten aber: Ein Teil des Gebäudes bleibt unbelegt. Das ist ein eigenständiger Punkt in Ihrer Bewertung, unabhängig davon, ob Sie etwas gesehen haben.
Fragen Sie nach Papier, und notieren Sie, was Sie nicht bekommen. Beides sind Befunde.
Kapitel 11
Wie Sie erkennen, ob zwei Preise überhaupt dasselbe meinen
Wenn Sie nach dem Kauf Angebote einholen, werden Sie feststellen, dass sie weit auseinanderliegen. Das liegt selten daran, dass einer billiger arbeitet. Meist steht in den Angeboten etwas Verschiedenes drin.
Ein Angebot über eine Kellerabdichtung kann die Arbeit von innen meinen oder von außen, mit Aushub. Das sind völlig verschiedene Bauvorhaben mit einem Preisunterschied um ein Vielfaches.
Nebenleistungen entscheiden ebenfalls stark: Gerüst, Entsorgung, Abdeckarbeiten, Wiederherstellung von Oberflächen. Fehlen sie im Angebot, fehlen sie nicht in der Realität. Sie tauchen später als Nachtrag auf.
Erstens: Welche Ursache wird mit dieser Maßnahme behoben? Steht dort nur eine Leistung ohne Ursache, wird möglicherweise eine Oberfläche erneuert statt ein Problem gelöst.
Zweitens: Was ist ausdrücklich nicht enthalten? Ein ordentliches Angebot benennt das.
Drittens: Welche Mengen liegen zugrunde, und was passiert, wenn es mehr wird? Viele Positionen sind Schätzungen.
Viertens: Wer trägt die Verantwortung für das Ergebnis, und welche Gewährleistung gilt?
Die teuerste Sanierung ist die, die in der falschen Reihenfolge beginnt. Wer dämmt, bevor die Feuchteursache geklärt ist, schließt das Problem ein. Wer Oberflächen erneuert, bevor das Tragwerk geprüft ist, macht die Arbeit zweimal.
Deshalb gehört vor das erste Angebot immer die Klärung der Ursache. Das ist keine verlorene Zeit, sondern der Punkt, an dem sich entscheidet, ob das Geld richtig eingesetzt wird.
Erst die Ursache, dann die Maßnahme, dann der Preis. Jede andere Reihenfolge wird teurer.
Alle 11 Kapitel mit Aufgaben zum Ausfüllen
Das Workbook enthält zu jedem Kapitel eine Seite mit Fragen und Platz für Ihre Notizen, dazu eine Gesamteinschätzung für nach dem Termin.
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Sie gehen nicht mehr mit einem Bauchgefühl aus der Besichtigung, sondern mit festgehaltenen Befunden und Fotos. Das verändert jedes folgende Gespräch, egal ob mit Verkäufer, Bank oder Handwerksbetrieb.
Sie sehen Oberflächen. Was hinter Verkleidungen, unter dem Putz oder im Boden liegt, bleibt offen. Ein unauffälliger Rundgang ist deshalb kein Nachweis für einen mangelfreien Zustand.
Sie haben etwas markiert und wissen nicht, wie ernst es ist? Beschreiben Sie die markierten Punkte und hängen Sie Ihre Fotos an. Sie bekommen eine Einschätzung, ob und welche Prüfung sinnvoll ist.
Steht ein Notartermin an, sagen Sie das bitte dazu. Für die vollständige Prüfung vor dem Kauf finden Sie Ablauf und Umfang unter Hauskaufberatung und Kaufbegleitung in Dresden. Geht es um einen konkreten Schaden, führt Bausachverständiger Dresden weiter.